¿Comienzo buscando la propiedad que deseo comprar o entiendo cuál es mi situación financiera? ¿Qué hacer primero?
Entender primero la situación financiera, calcular el valor estimado de la propiedad a la que se puede acceder e investigar a cuánto asciende el valor que las instituciones financieras están dispuestas a prestar para la compra de una propiedad es uno de los primeros pasos que se deben dar.
¿Quién es mi mejor asesor en este primer paso?
¿El agente de bienes raíces o el prestamista?. El asesor financiero es el prestamista. Es responsabilidad del prestamista ayudarle a seleccionar la mejor opción para su situación particular. Igualmente, es recomendable hacer la búsqueda de su mejor opción trabajando con diferentes prestamistas o instituciones financieras. Así estará mejor preparado para comparar los costos totales del préstamo, la tasa de porcentaje anual y el porcentaje de interés total ofrecido por cada prestamista.
Entonces ¿a quién debo ver para evaluar si califico, por cuánto puedo ser pre-aprobado y cuál sería mi mejor opción de préstamo hipotecario?
Definitivamente, la respuesta es: al prestamista (lender). No es el agente de bienes raíces. El agente de bienes raíces no es un experto en finanzas, es un experto en bienes raíces. Tiene conocimientos, pero no es un experto del mercado hipotecario. Conoce el mercado, pero no es su asesor de préstamo hipotecario es su agente de bienes raíces o bienes inmuebles.
Ser pre-aprobado para una hipoteca
Ser pre-aprobado para una hipoteca significa que un prestamista ha verificado su crédito, empleo e ingresos y usted califica para un préstamo de hasta una cierta cantidad. Para una aprobación previa de la hipoteca, el prestatario debe completar una solicitud de préstamo, verificar su crédito y puntaje, verificar los ingresos utilizando W2 y las declaraciones de impuestos.
Documentos necesarios: Últimos talones de pago. W2 de los pasados dos años, declaraciones de impuestos de los pasados dos años. 2-3 meses de estados de cuenta bancarios de donde proviene el pago inicial y otros documentos probatorios de su situación financiera.
Las aprobaciones previas solo pueden ser válidas durante un cierto período de tiempo, pero generalmente significa que un prestamista está listo y dispuesto a prestarle dinero. Es un gran paso mostrarles a los vendedores que usted se toma en serio la compra de una casa y que su oferta debe tratarse en consecuencia.
La preaprobación para un préstamo hipotecario la otorga el lender, es decir, el prestamista, los que suelen ser bancos y banqueros hipotecarios (banks and mortgage bankers): esta es una excelente opción si prefiere tener todas sus cuentas financieras en un solo lugar; sin embargo, puede llevar más tiempo cerrar su préstamo; cooperativas de crédito (credit unions): las cooperativas de crédito generalmente ofrecen préstamos solo a sus miembros. Pueden tener costos y tasas de interés más bajos, pero como los bancos, pueden tardar más en cerrar; prestamistas hipotecarios (mortgage lenders): a diferencia de los bancos y las cooperativas de crédito, que ofrecen una variedad de servicios financieros, los prestamistas hipotecarios existen con el único propósito de los préstamos inmobiliarios. A diferencia de los bancos y las cooperativas de crédito, la mayoría de los prestamistas hipotecarios pueden encargarse de todo el proceso y, agentes hipotecarios (mortgage brokers): los corredores de hipotecas no prestan dinero directamente; más bien tienen acceso a muchos prestamistas y programas de préstamos diferentes. Esto puede darles acceso a más opciones. Pero no tienen tanto control sobre la velocidad de aprobación de un préstamo como un banco o prestamista hipotecario.
Agente hipotecario en línea: Es un servicio que no necesita de su presencia física. Todo se realiza en línea. Estas instituciones no prestan dinero, pero trabajan con varias instituciones financieras para ayudarlo a encontrar la mejor oferta. También puede buscar la opción en línea con cualquier institución financiera que preste este servicio.
¿Qué es una hipoteca?
Tipo de préstamo garantizado por bienes inmuebles (es decir, la casa que compra es la garantía del préstamo).
Usted promete devolverle al prestamista (generalmente en pagos mensuales) a cambio del dinero utilizado para comprar la casa. Si deja de pagar, entrará en incumplimiento, lo que significa que no cumplió con los términos del préstamo y el prestamista puede recuperar la propiedad (ejecución hipotecaria - foreclosure).
Preaprobación o aprobación previa
Para recibir una preaprobación usted deberá llenar una solicitud proporcionando su documentación de ingresos y sus registros personales. Una aprobación previa lleva más tiempo que una calificación previa, ya que es una revisión más extensa de sus finanzas y solvencia.
Si califica para una hipoteca, el prestamista puede proporcionarle: el monto de la financiación; tasa de interés potencial (incluso podría bloquear la tasa); y podrá ver un estimado de su pago mensual (antes de impuestos y seguro porque aún no ha encontrado una propiedad).
Obtener una aprobación previa lo pone en posición ventajosa, le ahorra tiempo y esfuerzo en la búsqueda de viviendas dentro de su rango de precios pre aprobados. Además, está informando a los vendedores que es un comprador serio y calificado. Ante una situación de competencia por una casa, se prefieren los compradores con financiamiento aprobado.
¿Qué necesito para aplicar?
Para obtener la aprobación previa, completará la solicitud de préstamo de su prestamista, brindándoles información importante sobre su crédito, deuda, historial laboral, pago inicial e historial residencial. Esta información ayuda a su prestamista a evaluar sus 4 C (Capacidad, Capital, Colateral y Crédito) para determinar por cuánto puede calificar. Una vez que ha sido pre-aprobado recibirá una carta de aprobación previa.
Información y documentos que necesito. Aunque cada institución aplica sus propios parámetros y criterios para la solicitud de información, generalmente usted debe tener a mano un file con los siguientes documentos y disponer de la siguiente información:
Se prefieren dos años de empleo continuo, pero hay excepciones.
Dirección de sus lugares de residencia (últimos dos años)
Número del Seguro Social
Nombres y ubicación de sus empleadores (últimos dos años)
Salario bruto mensual en su(s) trabajo(s) actual(es)
Información pertinente sobre todas las cuentas corrientes y de ahorro
Información pertinente sobre todos los préstamos abiertos.
Información completa sobre otros bienes inmuebles que posee
Certificado de elegibilidad y DD-214 (solo para veteranos)
Talones de pagos actuales y sus formularios W-2 (últimos dos años)
Formulario 1099 si tiene fuentes de ingresos adicionales
Declaraciones de impuestos personales (últimos dos años), estado de resultados actual y balance de negocios para trabajadores independientes
Los trabajadores por cuenta propia (self-employer) tendrán que proporcionar dos años de declaraciones de impuestos.
Si su pago inicial vendrá de un regalo o la venta de un activo, necesitará y deberá probarlo mediante la documentación pertinente.
Toda esta información es necesaria para el aplicante principal y co-prestatarios
Cesar Castells Del Rio
Realtor® at Keller Williams Elite, Lancaster, PA
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